Como especialista em direito imobiliário, temos recebido diversas dúvidas sobre a questão do de poder ou não ser realizado o despejo durante essa época difícil para proprietários e inquilinos.
De um lado, os inquilinos, que por conta da pandemia, passam por dificuldades financeiras decorrente da crise econômica desencadeada, refletindo no inadimplemento dos aluguéis. De outro lado, os proprietários, que também dependem da renda oriundos dos aluguéis.
A crise ainda foi agravada pela alta do IGPM (índice normalmente usado nos contratos para correção dos valores ajustados), que chegou até a incríveis 37% para a médias dos últimos meses. Assim, quem teve o aluguel reajustado nesse ano, provavelmente teve uma surpresa desagradável, sendo obrigado a renegociar com o proprietário ou até desocupar o imóvel. Quem não o fez, e está inadimplente com as obrigações da locação, corre o risco de ser despejado.
Sobre o assunto, é preciso esclarecer o seguinte: no início do ano passado, a lei do Regime Jurídico Emergencial proibiu a concessão de liminar para desocupação de imóveis até 30 de outubro de 2020. Também ganhou destaque o projeto de Lei 827/2020, que buscou suspender até o dia 31/12/2021 a desocupação de imóvel e a concessão de liminar em ações de despejo.
Em 07 de outubro de 2021, foi promulgada a Lei 14.216, que estabeleceu as medidas excepcionais em razão da pandemia, tratando de assuntos sobre remoção e desocupação de imóveis.
Importante deixar claro que, o inadimplemento do aluguel é grave e pode sim cumular no despejo por falta de pagamento.
Mas a referida lei prevê algumas exceções, que impedem o despejo do inquilino, vejamos:
Art. 4º. Em virtude da Espin decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2021, desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo somente se aplica aos contratos cujo valor mensal do aluguel não seja superior a:
I – R$ 600,00 (seiscentos reais), em caso de locação de imóvel residencial;
II – R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.
Da simples leitura do artigo 4º da lei, entende-se que, até o final de 2021, não se pode despejar os inquilinos de imóveis comerciais de locação no valor até R$1.200,00 e de imóveis residenciais com valor do aluguel até R$600,00.
A lei, em seu artigo 5º, ainda possibilitou ao locatário de imóvel residencial denunciar o contrato de locação, ou seja, encerrar o contrato, na medida em que frustrada a negociação para desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel durante a pandemia. No entanto, o locatário precisa demonstrar que sofreu alteração econômico-financeira decorrente de demissão, de redução de carga horária ou de diminuição de remuneração, que o impossibilitem o pagamento do aluguel sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.
Para isso, é imprescindível que tenha havido a prévia negociação entre as partes, que deve ser documentada, sendo admitida qualquer forma expressa (e-mail, aplicativo de mensagens, correspondência, etc.).
Mesmo com esses esclarecimentos, o conhecimento de um profissional é essencial para assessorar tanto o locador, quanto o locatário.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado.