O imóvel que existe e o imóvel que está registrado precisam ser o mesmo.

Precisa, se pretende vender, financiar ou transmitir o imóvel sem dificuldade. Enquanto a construção não é averbada, a matrícula descreve um imóvel menor do que o existente. O comprador não consegue aprovar financiamento sobre a área não registrada, e a divergência tende a reaparecer no inventário. Há ainda o risco de autuação municipal.

Não. No sistema brasileiro, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro, não pela escritura. A escritura é o título; o registro é o que efetivamente transfere. Escritura guardada em casa e não registrada significa que, para todos os efeitos, o imóvel ainda pertence ao vendedor — com todas as consequências que isso traz se ele tiver dívidas ou vier a falecer.

A averbação acrescenta à matrícula um fato novo — uma construção, uma demolição, uma mudança de estado civil. A retificação corrige uma informação que está errada, como metragem ou descrição de divisas. São procedimentos distintos, e não é incomum que um mesmo imóvel precise dos dois.

Havendo contrato que comprove a compra e o pagamento, o caminho costuma ser a ação de adjudicação compulsória, em que o juiz supre a declaração de vontade do vendedor e determina o registro. Não havendo documentação suficiente, a usucapião pode ser a via adequada. A escolha depende do que existe de prova.

O custo varia bastante conforme o tipo de irregularidade, o valor venal do imóvel e as taxas municipais e cartorárias, que são fixadas por tabela oficial. A comparação relevante, porém, costuma ser outra: um imóvel irregular perde valor de mercado e frequentemente não consegue ser vendido pelo preço real, porque exclui todo comprador que depende de financiamento.

Procedimentos administrativos no Registro de Imóveis costumam ser mais rápidos que as vias judiciais, mas dependem da documentação e de eventuais exigências do oficial. Quando há etapa municipal envolvida, o prazo da Prefeitura influencia o total. Indicamos uma estimativa na análise inicial, apontando o que pode alongar o processo.

A obrigação de providenciar a documentação e viabilizar o registro costuma recair sobre a incorporadora, nos termos do contrato e da legislação aplicável. Quando ela não cumpre, é possível exigir judicialmente o cumprimento, com as consequências cabíveis pelo atraso. A análise do contrato define o que é exigível no seu caso.